我已授权

注册

房产税难撼房价

2013-06-13 11:07:41 证券市场周刊 

  【证券市场周刊】(本刊特约作者 李品科 孙建平)对比中国香港、韩国、日本、英国美国等国家和地区,我们发现征收房产税对房地产市场的影响相对有限。各国主要把房产税作为地方政府的收入来源,而非调节房价的手段。

  我们的测算表明,住宅价值存量能占到GDP的2.4倍和住房贷款余额的15倍。假设1%的房产税税率,房产税能占到可支配收入的6.6%,而70年征收的房产税可再买两套房子。

  用房产税来替代土地出让金比较困难,房产税税率要达到2.2%才能实现这一目标。

  有助抑制投资性需求

  房产税对房地产市场的影响表现在供给、需求和房价三个方面。房产税的征收会增加房屋的持有成本,释放空置房屋;可以抑制投资性需求,形成房价下降预期。具体影响力度依赖于房产税的高低,以及其他影响供求的因素。

  供给方面,房产税会增加房屋的持有成本,为避免过高的税收,持有多套房屋的业主会有动机出售部分房屋。实行累进税率的情形下,预期房屋供给的增加会更多。此外,对存量房征收房产税的情况下,原本空置的房屋即便不被出售,也有可能被出租出去,来降低税收损失。这意味着,房屋的空置率将有效降低。

  需求方面,无论针对存量房还是增量房,房产税都能一定程度上抑制投资性需求。在针对高端存量的类重庆模式下,对大户型、独栋别墅等住宅需求的抑制将更为显著。但考虑到房产税同时可能带来房价的下降,均衡情况下,对需求的抑制程度还依赖于房价的变动情况、投资房地产的预期收益以及其他相关措施的执行程度等(比如二手房交易税)。

  房价方面,从供求关系的角度看,供给的上升、需求的下降会导致房价下调。从成本的角度考虑,因为房屋的持有成本会上升,因而购房人会预期房价有所下降进行补偿;另一方面,如果地方政府在征收房产税的同时降低土地出让金的征收,则房价也会因成本下降而有所下降。从投资收益率的角度来看,若假设征收房产税之后租金收益保持不变,则按照中国现在约2%的租金收益率水平,对住房价值征收1%的房产税对应于对租金征收50%的税收;也就是说,保持租金收益率不变的情况下,房价理论上要下降50%。但考虑到中国的租金收益率处于较低水平,实际上更可能是租金有所上升,而房价不会下降这么多。

  从长期来看,房价主要受供求关系和流动性等因素影响。房产税将作为地方政府收入的重要来源,而非进行房价调控的手段。事实上,从各国经验来看,即便用房产税进行调控,也难改房地产市场长期走向,至多在短期有一定影响。

  难补出让金收入

  我们在四种情形下测算了城市住宅的存量价值(课税基础)。现在试点的上海、重庆都采用对增量房屋的市值征收房产税的模式,我们尚无法判定如果对存量房征收,究竟会用市值(或评估价值)还是原值。若按市值征收,较早购房且用于自住的家庭可能会因房屋升值而被迫缴纳较高的房产税;但若对原值征收,则同一套房屋,作为二手房转让和不作为二手房转让前后的房产税可能相差很大。考虑到这些因素,我们在四种情形下进行了分析,从而对房产税影响的上下限可以有比较明确的认识。

  四种情形分别是:不考虑自建(以及小产权房等)情况下的存量房屋原值、考虑自建情形下的存量房屋原值、不考虑自建情形下的存量房屋市值以及考虑自建情形下的存量房屋市值。

  根据我们的测算,在这四种情形下,对应的2012年住宅存量的价值分别是30万亿、57万亿、65万亿和127万亿元。其中,不考虑自建的存量房屋原值和考虑自建情形下的存量房屋市值,分别代表了对房产税税基的上下限。结果表明,存量住宅价值与GDP比值呈上升趋势,与房贷余额的比值呈下降趋势。

  考虑小产权房等因素,且采用住房存量的市值,则住宅价值占GDP的比重近几年呈上升趋势,从1998年的1.7倍上升到2012年的2.4倍,从一个侧面反映了房地产行业的发展,以及房价的上涨速度快于经济整体发展速度。从住房价值与住房贷款之比来看,这一比例呈下降趋势,从2005年的24倍下降到2012年的15倍。考虑到在近几年的房地产调控下,首付比例整体呈上升趋势,这反映了利用贷款的人的比重在上升。

  假设房价以年3%的速度增长,按市值的1%来征收房产税,70年的房产税相当于按原价又买了两套房子。若按市价征收房产税,在未来每年房价保持不变的假设下(即房产税税基保持不变),如果税率为1%,则70年征收的房产税总额能占到房屋原值的70%。若假设房价每年上升3%,则在0.5%的房产税水平下,征收70年的房产税就相当于房屋原值的1.15倍;而在1%的房产税水平下,70年的房产税相当于房屋原值的2.31倍;也就是说,相当于不征房产税情况下买了两套多房子。但事实上,考虑到可能会有各种免征情况,房产税不会有这么多。

  平均而言,税率为1%的房产税支出占可支配收入的6.6%。虽然如上的测算看起来有些高,但如果考虑到人均可支配收入也在不断增长,实际的税收负担并没有想象的那么重。2012年住宅的平均售价为5430元/平方米,假设人均购买30平方米的房子,若征收1%的房产税,则全年的人均房产税为3258元,为2012年城镇人均可支配收入(24565元)的6.6%。

  若房产税税率较高,按3%来征收,则一年的房产税能占到可支配收入的20%。而若考虑人均有20平方米的免征额,则在1%的房产税下,房产税收入仅为可支配收入的2.2%。按市价征收的情况下,未来占比变化还要看房价和收入的增长速度。

  利用房产税来完全替代土地出让收入存在困难。如果对城市全部存量住宅按原值征收,且不考虑自建房屋的情况下,房产税税率要在8%以上才能使完全抵补土地出让金。若按市值征收,则房产税税率为2.2%时能使房产税税收完全弥补土地出让收入。但若考虑到人均20平的减免面积,则房产税税率要到5%以上才能与土地出让金相当。而在1%房产税税率的中性假设下,若对房屋市值征税,则房产税为现有土地出让金的47%;考虑每人20平方米的减免面积,则房产税仅为土地出让金的19%。

  房产税预计能占到地方政府本级收入的10%-30%。土地出让金是地方政府收入的重要部分。就过去8年而言,土地出让金平均占地方政府本级收入的48%。要想用房产税完全取代土地出让金对地方财政的支持存在一定困难。在0.5%的房产税税率假设下,针对房屋市值征收的房产税能占到地方本级收入的约10%;若房产税为1.5%,则对地方本级收入的贡献为30%。但若还有每人20平方米的减免,则房产税的贡献就要小的多;在0.5%和1.5%的税率下,房产税仅分别占到地方本级收入的4%和12%。

  房产税对地方税收的贡献要看各地的税率和减免条款等的设置。从世界各国情况来看,房产税多是地方税种。很多地方是由地方政府以支定收的方法来确定房产税税率。若中国内地也采取这种形式,则其他方面财政收入不足的地方可能会采取相对较高的房产税来弥补收入缺口。若地方政府有意通过更多的支出来提供更好的公共服务,则也可能会设定相对较高的房产税税率。

  国际经验

  香港地区多次用差饷减免和调整物业税税率来平滑房地产市场,但效果有限。香港的房地产税分为差饷、地租和物业税,都是针对物业租金征收的。整体而言,香港房产税具有宽税基、低税率的特征。虽然香港多次使用差饷减免或物业税税率调整来影响房地产市场,但因税负本身不高,其影响效果也有限。

  韩国曾用综合房地产税来打击囤地囤房,短期有一定效果,但对房地产长期趋势影响较弱。韩国的房产税分为地方政府征收的土地和住宅物业税,以及归属于中央政府的综合房地产税。物业税实行累进税率,税率较低。综合房产税针对价值较高的土地和住宅物业等,2005年引入,用来打击投资性房地产。短期产生一定效果,但对房地产长期趋势没有太大影响。

  英国在上世纪90年代初废除物业税、征收人头税,一定程度导致人们预期房价上涨;但整体影响有限,房地产市场变动更多受其他经济因素影响。英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种。上世纪90年代初期,撒切尔夫人改革时,曾短暂废除对住宅的房产税,而用人头税代替。这一定程度导致了房价上涨预期,但整体影响有限。英国房地产市场上世纪90年代初期的衰退更多是伴随实体经济走弱而发生的。

  美国和日本物业税都主要作为地方政府收入来源,很少被用作房地产调控手段。

  本文作者为国泰君安证券分析师

(责任编辑:于晓明 HN024)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。