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聚焦房产税:传闻澄而不清反反复复

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2012年08月23日02:05 来源:上海证券报 

  聚焦房产税

  传闻澄而不清

  湖北房产税征收之事仍一头雾水

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 孙放 阮奇

  当房产税被视为接棒“限购”的第二个房地产调控利器时,它的每一个动向都牵动着各方神经。

  近日,一则围绕湖南湖北酝酿出台房产税新政的消息,在短短几天内,上演了公布、撤稿、否认、证实、再否认的连环剧。

  反反复复

  8月20日,国土资源部网站转载某媒体文章称,据国家税务总局相关人士透露,湖南、湖北作为房产税改革试点区域,其征收细则正在制定中。和上海、重庆方案不同,两湖房产税征收范围扩大至个人存量房,且计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。虽然文章称征收税率不会太高,但“两湖”房产税方案仍然引发市场强烈反响,以“万保招金”为代表的地产股全线阴跌。

  不过,国土部这则新闻很快在网站上被撤下。随后,湖南省地税局率先澄清传闻。其说法是:湖南地税部门正在加强关于二手房交易评估价的监管工作,关于房产税的相关工作尚未完全展开。

  而“涉案”另一方湖北省却被曝出另一种说法。有媒体报道称,21日上午,湖北省地税局新闻发言人徐正云对外证实,房产税改革细则正在制定中,但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。

  正当市场开始笃信房产税改革试点即将启动之时,湖北地税局于昨天发布声明称,“新闻发言人徐正云证实湖北房产税改革细则正在制定之中传闻不实。”声明未对湖北省是否涉及房产税试点等核心问题给予任何解释,却像湖南省一样,详细介绍了湖北关于二手房计税价格评估工作取得的进展。而后者,正是对存量房源征收房产税的最重要技术平台。

  “湖北省目前按照财政部、国家税务总局的统一部署,正在开展二手房交易计税价格评估等项工作,目的在于通过对纳税人申报的二手房交易价格进行市场价值评估,以堵塞"阴阳合同"带来的税收征管漏洞。该项试点工作不涉及对居民已购置的存量房(包括已购置的多套住房)征税问题。”湖北省地税局声明称。

  或有此事

  “这个声明最值得关注的词是"目的在于"和"存量房征税"两个方面。其技术准备目前着眼点是二手房交易价格的市场价评估,但不排除最终目标是为存量房房产税按市场价征税奠定基础。”一位房地产业内人士称。

  此后,记者拨打湖北省地税局服务热线12366,一位客服人员向记者证实湖北省正在制定房产税征收方案的消息,并表示一拿到文件内容,会第一时间向咨询过的纳税人通报。该人员明确表示,方案制订单位为湖北省地税局税收政策处。当记者向第二位客服人员询问前述服务人员所称房产税到底是持有环节征税,还是二手房交易税时,她则谨慎地表示,所有税收政策的解释要以文件为准。

  之后,记者又拨打了黄石、荆州、黄冈等多个湖北省地市级税务部门的电话,多个相关部门人士向记者确认湖北正在制定个人住宅房产税征收方案的消息。“可以肯定是以市场价为计税基础,但究竟对第几套房开始征,人均面积有没有要求,什么时候出台,这些确实都还没有明确。”一位地方税务部门的工作人员介绍。

  影响扩大

  这一轮房产税试点,为什么总是和二手房交易的市场评估价格紧密相连?这要从可能实行的不同于现有试点内容的新政说起。

  2011年初,上海市、重庆市相继宣布从当年1月28日起开始征收个人住房房产税。而此前,房产税在全国只针对企业或商业地产征收。个人应缴的房产税处于免缴状态。

  两地方案有一处相同,就是应税住房的计税价值为房产交易价,而不是市场评估价值。但根据重庆的说法,一旦条件成熟,也将转为按市场评估价格征收。

  对于楼市而言,房产税的打击力度究竟有多大?又与上述征税基础密切相关。“在房地产上升周期,市场评估价一定比之前的成交价高。应税人的税负成本也就相应变高。”中原地产华北区总经理李文杰介绍。另外,一旦新的试点方案对存量房源开征,那么哪怕税率本身不高,其打击范围也会扩大。

  “最终影响房价的还是供需结构,目前房地产可能存在供给的结构性问题,比如市区房源少,中长期供给少等。这些都是高房价的推手。只要需求旺盛,卖房人会很容易把税负成本转移给购房人。”李文杰表示。

  更有专家认为,房产税改革之所以会在现阶段加快推进,其动机和房地产调控、抑制房价过快增长等并没有太直接的联系,而系统性改革地方税收结构,才是根本目的。

  技术障碍扫除

  湖北存量房价格评估系统早已就位

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 孙放

  虽然湖北有关政府部门对是否正在制定房产税征收细则一事讳莫如深,但记者从当地了解到,今年5月起,湖北全省存量房交易评估系统就已上线,省内任何一套存量房都可通过评估系统给出市场评估价。这也意味着,存量房征收房产税最主要的技术障碍在湖北已经扫除。

  技术完备:可对单套房形成电脑估价

  湖北省地税局一位不愿透露姓名的内部人士告诉记者,目前该局上下关于房产税的统一口径是“不予表态,以声明为准”,并且表示必须配合国税总局等中央有关部门的统一部署。

  对于“湖北试点方案的计税依据或将由原来的房产原值改为市场评估价”这一消息,业内人士认为或许并非空穴来风。记者昨日从湖北当地了解到,有关部门去年就已开始在全省范围内推广应用存量房交易计税价格评估系统,将二手房交易计税价格评估模式由人工评估转变为电脑评估,今年5月,存量房交易价格评估系统在全省范围内已基本铺设到位。省地税局技术管理处相关负责人此前也曾表示,存量房交易计税价格评估系统在使用过程中进行完善后,将作为一个子模块嵌入该局核心征管软件的纳税评估模块中。

  虽然该系统最初的推广目的是为了有效遏制存量房交易中利用“阴阳合同”偷漏税,但“如该系统已在湖北全省范围内推广,将意味着湖北对存量房进行房产税征收的最大技术障碍已经扫除。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为。

  记者了解到,去年湖北省地税局首先在鄂州、咸宁、武汉江岸区等42个市县区试点应用了存量房交易计税价格评估系统。以房产交易价格为基础建立数据库,再由房产评估公司进行每年一次动态更新,根据位置、楼层的不同对单套房屋进行价格修正,形成电脑估价。知情人士告诉记者,在推广应用价格评估系统的过程中,湖北省内各试点地区对辖区内房地产行业数据进行了针对性“地毯式”核查。以武汉市为例,地税机关对全市居民小区进行了全面摸底,利用空间地理信息等技术,在确定每一幢楼宇的具体位置后,对价格进行了精确认定。

  综合考量:存量房征税短期难实施

  杨红旭还告诉记者,目前业内流传的湖北房产税版本可能与沪渝两地试点方案有两点较大的区别:

  一是征税范围扩大至个人已购的第二套存量房,而上海只对增量房征税,重庆涉及存量房,但也仅限于独幢别墅。如果湖北方案真向所有存量房中的第二套开征,则应税房屋数量将急剧增多,不仅能增加抑制多套房投资投机,而且还将增加税额。

  二是计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。上海和重庆目前的试点方案中,均为暂时按房屋交易值征税。如果湖北果真按市场估评值,那么将更加符合国际常规做法,但却需要大量的房产估计师,且需要成熟的评估技术配套。

  在众多业内人士看来,按市场评估价征收房产税最大的难点就在于如何评估。据媒体报道称,8月中旬,国家税务总局召集全国30多个省市的约70名税务系统人员进行培训,主要学习房地产评估技术应用与操作,为将来大范围实施的房产税作准备。从去年年底开始,全国各地也开始密集推进存量房信息系统建设招标工作,为加快房产税试点扩容和提高二手房交易税做好技术准备。

  不过,也有分析人士认为,今年房产税试点扩容暂时不具备条件。克尔瑞地产研究中心评论员刘卫卫表示,1986年颁布的《房产税暂行条例》规定,房产税应按照房产原值进行征收,如果湖北方案向存量房按市场评估价进行征收,那就意味着涉嫌违法违规扩大房产税试点,除非对现有《条例》进行修改。他表示,尽管媒体报道称国家税务总局已为房产税征收做集训,但实际上那仅是一个房地产估价技术应用培训班,今年并不具备扩大房产税征收的社会环境、法律准备和经济现实。

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